Bauvertrag Muster nach VOB und BGB

Bauverträge werden in Deutschland abhängig vom Bauvorhaben nach den allgemeinen Vorschriften des BGB oder der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) abgeschlossen.

• Der Anwendungsbereich des BGB umfasst gegenüber dem öffentlichen Recht Rechtsbeziehungen von Privatpersonen. Seine Gesetze sind verpflichtend. Werden Sie um die Ausführung eines privaten Bauvorhabens gebeten, müssen Sie daher gewünschte Vorschriften des VOB explizit als Vertragsbestandteil Ihres Bauvertrags ausweisen das Verständnis Ihres Kunden über deren Bedeutung sicherstellen.

Tipp: Mit einer separaten schriftlichen Bestätigung der Kenntnisnahme gewährleisten Sie den Geltungsbereich des VOB.

• Das VOB-Regelwerk ist nicht allgemein verbindlich, es teilt sich in Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe sowie (technische) Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen. Seine Vorschriften werden rechtlich den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach §§ 305 ff. BGB gleichgestellt und sind um ein Vielfaches ausführlicher als die baurechtlichen Vorschriften des BGB. Bei Bauvorhaben für die öffentliche Hand sind Sie zur Einhaltung der VOB-Regeln verpflichtet. Dabei gilt der zweite Teil VOB/B als Muster-Bauvertrag mit vollumfänglichem Anwendungsbereich.

ABGB und ÖNORM in Österreich

Auch in Österreich sind Vorschriften des Allgemeinen Bundesgesetzbuches (ABGB) bei Bauverträgen einschlägig, spezifiziert werden sie hier durch die nationalen ÖNORMEN des Normungsinstituts Austrian Standards International. Für die Bauwirtschaft werden die teils stark vom ABGB abweichenden Regeln der ÖNORM B 2110 auf rechtliche und technische Vertragsbestimmungen angewendet. Ohne eigene Gesetzeswirkung müssen auch sie zu ihrer Geltung explizit vereinbart werden.

Gewährleistungsrecht

Eine bedeutende Funktion kommt im Baurecht den Gewährleistungsansprüchen zu. Die Verjährung von Mängelansprüchen BGB in § 438 geregelt und beträgt in bei Tätigkeiten an Bauwerken fünf Jahre. Um einiges genauer ist hier erneut die VOB: Nach § 13 beträgt die Verjährungsfrist verschuldeter Baumängel ohne anderweitige Vereinbarung zwischen zwei und vier Jahren. Als Auftragnehmer trifft Sie keine Verantwortung, wird die vereinbarte Bauausführung aufgrund höherer Gewalt verhindert.

Hinweis: Auch hier sollten Sie bei Verbraucherverträgen eine faire Vertragsgrundlage für beide Seiten garantieren, um sich im Streitfall nicht dem Vorwurf der subjektiven Vertragsgestaltung ausgesetzt zu sehen.

Auch der Inhalt von Bauverträgen kann von Ihnen und Ihrem Vertragspartner frei gestaltet werden. Als Mindestkriterien sollte er Ihre jeweiligen Pflichten umfassen: Details zur korrekten Durchführung der Bauleistungen seitens Ihres Betriebes sowie Einzelheiten zu Höhe und Zeitraum der Vergütung durch Ihren Auftraggeber.

Die folgenden Aspekte gelten als weitere Hauptbestandteile eines Bauvertrages:

• Vertragsgegenstand
• Auftragsnummer
• Sicherheit, Haftung
• Gewährleistung, Fristen
• Mängel, Rücktritt
• Zuständigkeiten, Qualitätskontrolle
• Rechtliche Grundlagen

Hinweis: Ihr Auftraggeber muss Ihnen sämtliche Unterlagen zur bestmöglichen Leistungserfüllung zur Verfügung stellen. Fügen Sie für eine spätere Beweissicherung dem Vertrag schriftliche Dokumentationen zum Bauvorhaben wie ein Bautagebuch, Protokolle, Angebotstexte, Pläne oder Gutachten bei.

Besonderes Augenmerk sollten Sie auf die möglichen Vergütungsoptionen werfen, die in § 2 VOB/B geregelt sind.

1. Für einen Einheitspreisvertrag bildet das Aufmaß nach VOB die Preisbasis, mit dem der Bauleistungsumfang ermittelt wird. Die schließlich tatsächlich durchgeführten Leistungseinheiten können von der vertraglich vereinbarten Gesamtvergütung abweichen.
2. Bei einer Preisbindung lässt sich der vorab festgesetzte Pauschalbetrag nur dann ändern, werden während der Bauausführung neue Tätigkeiten vereinbart.
3. Zum Abfangen möglicher Kostensteigerungen von Löhnen und Materialien verschieben Sie mit einer Preisgleitklausel die Preisfestlegung auf einen späteren Zeitpunkt. Seit März 2022 gilt die Preisgleitklausel bei Bauprojekten für den Bund als verpflichtendes Vertragselement.

Tipp: Achten Sie auf Konsequenzen überschrittener Ausführungsfristen nach § 5 VOB/B. Es ist nicht unüblich, dass Sie Ihr Bauprojekt aufgrund Verzögerungen in der Lieferkette unverschuldet nicht wie vereinbart fertigstellen können.

Abhängig von Verantwortungsbereich und Zuständigkeit werden Bauverträge in drei Kategorien eingeteilt:

Alleinunternehmervertrag

Sie vereinbaren die Durchführung eines Bauobjekts, dessen Planung von dritter Seite übernommen wurde.

Generalunternehmervertrag

Als Generalunternehmen verpflichten Sie sich ebenso zu baulichen Leistungen, dürfen allerdings Aufgabenbereiche an Subunternehmen delegieren.

Totalunternehmervertrag

Mit einem Totalunternehmervertrag übernehmen Sie zusätzlich zu praktischen Tätigkeiten auch die Planung des Bauvorhabens. Sie verantworten damit sämtliche Teilbereiche von der Projektierung bis zur Schlüsselübergabe.

Innerhalb der ersten zwei Wochen nach Vertragsschluss wird beiden Vertragsparteien in § 650l BGB ein Widerrufsrecht gewährt. Im Anschluss können Sie sich nur noch durch eine schriftliche Kündigungserklärung von künftigen Vertragsbindungen lösen.

Als Auftragnehmer wird Ihnen ausschließlich bei Vorliegen wichtiger Gründe wie der Unzumutbarkeit der weiteren Vertragsausübung ein außerordentliches Kündigungsrecht gewährt. Sie müssen Ihrem Auftraggeber Ihre Kündigung schriftlicher zustellen. Für eine korrekte Ermittlung der Vergütung Ihrer bereits erbrachten Leistungen nach § 648 BGB sollten Sie den Bauzustand zum Kündigungszeitpunkt im Schreiben festhalten.

Nach § 9 VOB/B dürfen Sie den Bauvertrag kündigen, verhindert das Verhalten Ihres Kunden die einwandfreie Leistungserfüllung.

Bauherren dürfen gemäß § 8 VOB/B bis zur Beendigung der vereinbarten Bauleistungen Bauverträge jederzeit grundlos kündigen. In diesen Fällen sind sie zur Begleichung der vollständigen vereinbarten Vergütung verpflichtet, Sie selbst hingegen von sämtlichen weiteren Bauleistungen freigestellt. Hat der Auftraggeber sein Kündigungsrecht aufgrund nicht zeitgerecht zu behebender Mängel in Anspruch genommen, beschränkt sich die Zahlungspflicht auf bisher mangelfrei erbrachte Leistungen. Seine Kündigung bedarf ebenfalls der Schriftform.

Schadensersatz bei Kündigung

Nach § 648a BGB und § 10 VOB/B bleiben mögliche Schadensersatzansprüche von vertraglichen Zahlungsansprüchen unberührt. Es gelten die allgemeinen Schadensersatzansprüche des § 823 BGB.

Rücktritt vom Bauvertrag

Im Gegensatz zur Vertragskündigung wandelt ein Rücktritt das gesamte Vertragsverhältnis in ein sogenanntes Rückgewähr-Schuldverhältnis. Mit ihm heben Sie den Bauvertrag unabhängig von bereits erbrachten Leistungen komplett auf.

Ein Rücktrittsrecht steht Ihnen ausschließlich aufgrund vertraglicher Vereinbarungen oder dem Vorliegen gesetzlicher Tatbestände nach §§ 323 ff. BGB zu. Zu ihnen zählen fristgemäß nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachte Leistungen. Als Folge eines Rücktritts müssen Sie und Ihr Vertragspartner sich gemäß § 346 BGB bereits

• empfangene Leistungen zurückgewähren
• erzogene Nutzungen herausgeben.

Ihr Bauherr darf einen Rücktritt bei Mängelansprüchen während der Bauausführung auch ohne Nachfristsetzung nach § 636 BGB aussprechen, verweigern Sie die Mängelbeseitigung ist diese Ihnen aufgrund äußerer Umstände unmöglich oder dem Besteller nicht zumutbar.

In Österreich ist ein Rücktritt vom Bauvertrag gemäß § 918 ABGB aufgrund nicht behebbarer Mängel, unerfüllter Leistungen oder einem zerstörten Vertrauensverhältnis möglich.

Verjährung eines Bauvertrages

Die Haftbarkeit für Mängel an Ihrer handwerklichen Arbeit beschränkt sich auf einen bestimmten Zeitraum.

Grundsätzlich beträgt die Verjährungsfrist in Deutschland bei (Teil-)Bauwerken nach634a BGB fünf Jahre, enthalten Sie Ihrem Kunden mögliche Mängel bewusst vor, setzt eine dreijährige Verjährungsfrist ab dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme durch Ihren Auftraggeber ein.

Die vierjährige Gewährleistungsfrist des § 13 VOB/B bei Baumängeln startet mit der Abnahme der teilweise oder gesamt erbrachten Leistungen.

Hinweis: Während der Verhandlung über Mängel einschließlich Feststellung oder Mahnung wird die Verjährung ausgesetzt.

Ohne anderweitige vertragliche Vereinbarungen schreibt in Österreich die ÖNORM 2110 unter Berücksichtigung der ABGB eine dreijährige Verjährungsfrist vor.